מיסוי מקרקעין – מס רכישה, מס שבח והטבות שמגיעות לכם

העסקה נראית משתלמת? לא לפני שבודקים את המסים

מכירת או רכישת דירה בישראל היא אחת העסקאות הגדולות בחיי אדם.
אך גם עסקה שנראית “רווחית על הנייר” עלולה להפוך להפסד — אם לא מבינים את ההיבטים של מיסוי מקרקעין.

עו״ד יצחק שאובי מסביר:

“רוב האנשים חושבים על מחיר הדירה בלבד, אבל שוכחים שהמדינה לוקחת נתח משמעותי. עורך דין טוב יודע איך לתכנן את העסקה כך שתשלמו רק את מה שחובה – ולא שקל אחד יותר.”

במאמר זה נסקור את שני סוגי המס המרכזיים בעסקאות נדל״ן – מס רכישה ומס שבח, את הפטורים הקיימים, הטעויות הנפוצות, והדרכים החוקיות לצמצם את התשלום.

🧾 מס רכישה – המס של הרוכש

מס רכישה הוא מס שמשלם רוכש הנכס למדינה בעת רכישת זכות במקרקעין – דירה, מגרש או חנות.
גובה המס נקבע לפי שווי העסקה ולפי סוג הנכס (דירה יחידה, דירה נוספת, דירה להשקעה וכו’).

עו״ד שאובי מדגיש:

“רבים טועים לחשוב שפטור ממס רכישה ניתן תמיד בדירה ראשונה. בפועל, אם יש לכם חלק אפילו קטן בדירה אחרת – תיחשבו כבעלי דירה נוספת.”

🏠 מס שבח – המס של המוכר

מס שבח מוטל על המוכר, והוא משקף את הרווח שהתקבל ממכירת הנכס.
השבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה (בתוספת הוצאות מוכרות כמו שכר טרחת עו״ד, תיווך ושיפוצים).

נוסחת חישוב פשוטה:

מס שבח = (מחיר מכירה – מחיר רכישה – הוצאות מוכרות) × 25%

⚖️ פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

החוק מעניק פטור ממס שבח במקרים מסוימים, כדי לעודד מכירת דירות מגורים.

עו״ד שאובי מוסיף:

“הפטור ממס שבח הוא כלי אדיר, אבל שימוש לא נכון עלול לעלות ביוקר. לפני כל מכירה – בדקו היטב האם אתם עומדים בתנאים.”

🧮 הוצאות שניתן לנכות ממס שבח

במכירת נכס, ניתן לקזז הוצאות שהוצאו לצורך שיפור או רכישה של הנכס:

• מס רכישה ששולם בעת הקנייה
• תיווך
• שכר טרחת עורך דין
• שיפוצים מהותיים (לא תחזוקה שוטפת)
• היטל השבחה
• עלויות רישום בטאבו

כך, לדוגמה:
אם רכשתם דירה ב־₪1,500,000 ומכרתם אותה ב־₪2,100,000, אך שילמתם ‎₪80,000‎ הוצאות, תשלמו מס שבח רק על הרווח האמיתי של ‎₪520,000‎ ולא על כל ההפרש.

🏛️ מס רכישה לדירה מקבלן או דירה חדשה

גם דירה חדשה מקבלן חייבת במס רכישה, אך לעיתים ניתן ליהנות מהקלות אם זו דירתכם הראשונה.
בנוסף, יש לבדוק אם העסקה כוללת חנייה, מחסן או גג – כל אלה נחשבים חלק מהשווי לצורך המס.

💡 מתי כדאי להתייעץ עם עורך דין

• לפני רכישת דירה נוספת (כדי לבדוק חבות מס רכישה).
• לפני מכירת דירה, במיוחד אם יש ברשותכם יותר מדירה אחת.
• כשמדובר בירושה, מתנה או דירה משותפת בין בני זוג.
• כשיש ספק לגבי תאריך הבעלות או הזכויות בטאבו.

עו״ד יצחק שאובי מסביר:

“לכל עסקה יש מועד רכישה שונה, פטורים שונים ושיעור מס אחר. חישוב לא נכון עלול לגרום לתשלום יתר של עשרות אלפי שקלים.”

⚠️ טעויות נפוצות במיסוי מקרקעין

1. אי־דיווח בזמן.
   החוק מחייב דיווח לרשות המסים תוך 30 יום מהעסקה – אחרת תוטל ריבית וקנס.
2. הנחה לא מוצדקת כ"דירה יחידה".
   גם בעלות של 25% בדירה אחרת שוללת את הפטור.
3. הסתמכות על עצות לא מקצועיות.
   חישובי מס משתנים כל שנה, ורק עורך דין או יועץ מוסמך רשאי להגיש דוח.
4. אי־שימוש בהוצאות מוכרות.
   רבים משלמים מס שבח מלא כי לא שמרו קבלות על שיפוצים או עמלות.

💬 שאלות נפוצות

❓ מתי משלמים מס רכישה בפועל?
תוך 60 יום ממועד חתימת העסקה או קבלת החזקה – המוקדם מביניהם.

❓ האם ניתן לשלם מס שבח רק אחרי קבלת הכסף מהמכירה?
כן, ברוב המקרים המס מנוכה ישירות בעת העברת התשלום לרוכש.

❓ האם אפשר לפרוס את תשלום מס השבח?
כן, לעיתים ניתן לבקש פריסה של התשלום או דחייה במקרה של עסקה חלופית.

❓ מה ההבדל בין דירה יחידה לדירה חליפית?
דירה חליפית היא דירה חדשה שנרכשה במקום הדירה הישנה תוך שנה מהמכירה – ובמקרים רבים ניתנת בה הטבה במס רכישה.

🧠 טיפים מעו״ד יצחק שאובי לתכנון מס נכון

✅ תכננו מראש – בדקו את המס הצפוי עוד לפני החתימה.
✅ שמרו כל מסמך: חוזים, קבלות, הוצאות, תכתובות.
✅ אל תוותרו על חוות דעת מקצועית לפני הדיווח.
✅ במכירת דירה ישנה – בדקו אם אתם זכאים לפטור “דירת מגורים מזכה”.
✅ בדקו אם ניתן לבצע “עסקת דירה חליפית” וליהנות מהקלות.

💬 סיכום – לדעת את המס, לחסוך כסף

הבנה נכונה של מיסוי מקרקעין יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בכל עסקה.
החוקים מורכבים, המדרגות משתנות מדי שנה, והפטורים מותנים בפרטים קטנים – אך כל טעות עלולה להיות יקרה מאוד.

עו״ד יצחק שאובי מסכם:

“עסקת נדל״ן חכמה היא לא זו שבה שילמתם הכי פחות – אלא זו שבה שילמתם רק את מה שהחוק באמת מחייב. ידע משפטי שווה כסף אמיתי.”

אם אתם עומדים לפני רכישה או מכירה של נכס,
פנו לעורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין – ותנו לו לדאוג לכך שהעסקה שלכם תהיה חוקית, יעילה, ומשתלמת באמת.