רישום בטאבו – כל מה שצריך לדעת לפני ואחרי רכישת דירה

הרגע שבו הדירה באמת שלכם

רבים חושבים שברגע שהם חתמו על חוזה ושילמו את מלוא הסכום, הדירה כבר שלהם.
אבל האמת המשפטית שונה לגמרי:
דירה נחשבת שלכם רק לאחר שהרישום בטאבו הושלם.

עו״ד יצחק שאובי מסביר:

“בלי רישום בטאבו, אין בעלות אמיתית. זה כמו לקנות רכב בלי רישיון רכב – אתם מחזיקים, אבל לא הבעלים החוקיים.”

במאמר זה נפרט מהו טאבו, איך מתבצע הרישום, אילו מסמכים דרושים, מה הסיכונים בעיכוב רישום, ואיך לוודא שהעסקה שלכם באמת סגורה ובטוחה.

📘 מה זה טאבו

“טאבו” הוא הכינוי לרישום הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, שהיא גוף ממשלתי הפועל תחת משרד המשפטים.

בכל לשכה רשומים הנכסים הגאוגרפיים שבתחום שיפוטה, והמידע זמין לכלל הציבור.
כל שינוי בזכויות – מכירה, משכנתא, הערת אזהרה או עיקול – נרשם בטאבו ומקבל תוקף משפטי.

📄 מה כולל נסח טאבו

נסח טאבו הוא “תעודת הזהות של הנכס”.
הוא מפרט את:

• כתובת וגוש/חלקה/תת־חלקה
• בעלי הזכויות
• הערות אזהרה
• שעבודים או עיקולים
• הערות מיוחדות (כמו צו בית משותף, צו ירושה וכו’)

את הנסח ניתן להוציא תוך דקות דרך האתר הרשמי של משרד המשפטים בעלות של כמה שקלים בלבד.

🧾 סוגי זכויות בטאבו

יש שלושה סוגים עיקריים של זכויות:

1. בעלות מלאה (Freehold)
   הנכס רשום על שם הבעלים והוא חופשי לשימוש, מכירה או הורשה.
2. חכירה (Leasehold)
   הזכות ניתנת לתקופה קצובה – לרוב עשרות שנים – למשל בדירות שבניהול רמ״י (מנהל מקרקעי ישראל).
3. זכות חכירה לדורות
   חכירה לטווח ארוך (49–99 שנים) שנחשבת כמעט זהה לבעלות, אך עדיין כפופה למדינה.

⚖️ איך מתבצע רישום בעלות בטאבו

שלב 1: קבלת אישורים

לפני שניתן לרשום דירה בטאבו, נדרש להמציא מספר אישורים:

• אישור מס שבח ומס רכישה – ממיסוי מקרקעין
• אישור עירייה על תשלום ארנונה והיטל השבחה
• אישור מהבנק אם יש משכנתא (או שחרור משכנתא במכירה)

שלב 2: מילוי טפסים

יש למלא טופס בקשה לרישום זכויות בצירוף כל המסמכים הדרושים.

שלב 3: תשלום אגרות

האגרות משתנות לפי סוג העסקה, לרוב בין ‎₪150‎–₪500.

שלב 4: הגשה בלשכת רישום המקרקעין

ניתן לבצע ידנית או דרך מערכת "טאבו דיגיטלי" החדשה באתר משרד המשפטים.

שלב 5: קבלת אישור רישום

תוך מספר ימי עבודה מתקבל נסח טאבו מעודכן על שם הרוכש.

🏛️ רישום בטאבו לעומת מנהל מקרקעי ישראל

לא כל הנכסים בישראל רשומים בטאבו.
יש דירות הרשומות ב:

• רשות מקרקעי ישראל (רמ״י)
• עמידר או חברות משכנות
• החברה המשכנת (למשל שיכון ובינוי, עמידר, עמידה)

במקרים אלה, הרישום מתבצע קודם אצל הגוף המשכן ורק לאחר מכן ניתן לרשום בטאבו.

עו״ד שאובי מסביר:

“בדירה חדשה מקבלן, ייתכן שתעבורנה שנתיים ואף שלוש עד שהפרויקט יירשם בטאבו. לכן חשוב לוודא שהקבלן מתחייב בהסכם לפעול לרישום בתוך זמן קצוב.”

💡 הערת אזהרה – שכבת ההגנה הראשונה

עד לסיום תהליך הרישום, מומלץ מאוד לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש.
הערה זו מונעת מהמוכר לבצע עסקה כפולה בנכס ומעניקה הגנה משפטית לרוכש.

הרישום נעשה על ידי עורך הדין בלשכת רישום המקרקעין, ומופיע מיד בנסח הטאבו.

⚠️ טעויות נפוצות ברישום בטאבו

1. העברת בעלות לפני קבלת כל האישורים – עלולה לגרור סיבוך עם מסים או שעבודים.
2. אי־בדיקת נסח מעודכן לפני החתימה – ייתכן שבוצעה הערת אזהרה שלא ידעתם עליה.
3. אי רישום הערת אזהרה בזמן – מסכן את העסקה ומאפשר מכירה כפולה.
4. שגיאות הקלדה בפרטים האישיים – טעויות קטנות גורמות לעיכובים של חודשים בתיקון.

💬 שאלות נפוצות

❓ תוך כמה זמן צריך לרשום דירה בטאבו?
מומלץ מיד לאחר השלמת התשלום וקבלת כל האישורים. בדירות חדשות – לפי התחייבות הקבלן (בדרך כלל תוך שנתיים).

❓ מי אחראי על רישום הדירה – הקונה או המוכר?
בד"כ הקונה אחראי לביצוע, אך המוכר חייב לספק את כל האישורים הנדרשים לשם כך.

❓ כמה עולה רישום בטאבו?
האגרות עצמן הן מאות שקלים בלבד, אך יש להוסיף עלות שכר טרחת עו״ד.

❓ האם ניתן לבדוק טאבו לבד באינטרנט?
כן. באתר משרד המשפטים ניתן להזין כתובת או גוש/חלקה ולקבל נסח מעודכן תוך דקות.

🧭 מתי כדאי לפנות לעורך דין

• כאשר יש עיכוב ברישום מצד הקבלן או החברה המשכנת.
• כאשר הנכס רשום על שם יורשים או שותפים רבים.
• כאשר קיימים עיקולים, שעבודים או הערות סותרות בנסח.
• כאשר יש צורך בהעברת זכויות בירושה או מתנה.

עו״ד המתמחה במקרקעין ידע לנסח מסמכים תקינים, להגיש את הבקשות בצורה נכונה, ולמנוע דחיות מיותרות מצד לשכת הרישום.

 

💬 סיכום – אל תסמכו על המוכר, סמכו על הרישום

רישום בטאבו הוא השלב שמעניק לעסקה חיים משפטיים אמיתיים.
עד שלא נרשמתם – אינכם הבעלים החוקיים.

עו״ד יצחק שאובי מסכם:

“הרבה אנשים חושבים שהחתימה היא הסוף. האמת – היא רק ההתחלה. רק עם רישום בטאבו אתם באמת בעלי הנכס.”

לפני כל עסקה, בדקו נסח עדכני, דרשו התחייבות לרישום, והיעזרו בעורך דין מומחה למקרקעין.
כך תבטיחו שדירת החלומות שלכם תהיה רשומה – ובאמת שלכם.