החלום לדירה חדשה שהופך לסיוט
רבים חולמים על היום שבו יקבלו סוף סוף את המפתח לדירה החדשה.
אבל לא מעט רוכשים מגלים, זמן קצר לאחר האכלוס, שחלום חייהם מתמלא בסדקים, רטיבויות, דלתות עקומות, ריצוף מתנדנד או ריחות עובש.
עו״ד יצחק שאובי מסביר:
“ליקויי בנייה הם לא רק עניין אסתטי – הם פגיעה בזכות היסוד של הרוכש לקבל נכס תקין ובטוח למגורים.”
במאמר זה נסקור את הזכויות של רוכשי דירות חדשות, את החובות של הקבלנים, ואת הדרך המשפטית לקבלת פיצוי או תיקון מלא, בהתאם לחוק.
🏗️ מהו ליקוי בנייה
ליקוי בנייה הוא כל פגם או אי־התאמה בין מה שהובטח לרוכש (בתוכניות, במפרט, או בחוזה) לבין מה שבפועל נבנה ונמסר.
הדוגמאות הנפוצות כוללות:
- רטיבות בקירות ותקרות
- סדקים ברצפה או בקירות
- אי־עמידה בתקן של בידוד תרמי או אקוסטי
- מרצפות שבורות או שקועות
- חלונות שאינם נאטמים
- דלתות שלא נסגרות כראוי
- בעיות אינסטלציה או ניקוז
- סטייה מהתוכנית המאושרת
⚖️ חוק מכר דירות – הבסיס המשפטי
החוק המרכזי הוא חוק מכר (דירות), תשל״ג–1973, שנועד להגן על רוכשי דירות חדשות.
החוק קובע שני מושגים חשובים:
- תקופת בדק
התקופה שבה הקבלן חייב לתקן כל ליקוי, ללא צורך בהוכחה של אשמה.
התקופה משתנה לפי סוג הליקוי:
| סוג הליקוי | תקופת בדק (שנים) |
|---|---|
| קילוף או סדקים בצבע | שנה |
| ריצוף ורובה | שנתיים |
| רטיבות ונזילות | 3 שנים |
| ליקויים בשלד הבניין | 7 שנים |
| כל ליקוי מהותי אחר | עד 7 שנים |
- תקופת אחריות
לאחר תקופת הבדק מגיעה תקופת האחריות (3 שנים נוספות), שבה על הרוכש להוכיח שהליקוי נבע מתכנון, ביצוע או חומר לקוי.
סה"כ – הקבלן אחראי עד 10 שנים מרגע המסירה.
🔍 בדק בית – הצעד הראשון והחשוב ביותר
בדק בית הוא בדיקה הנדסית מקצועית של דירה חדשה, הנעשית על ידי מהנדס מומחה בלתי תלוי.
בדוח הבדיקה מפורטים כל הליקויים, רמת החומרה, והאם הם עומדים בתקנים הישראליים.
מתי כדאי לבצע בדק בית?
- לפני קבלת הדירה – כדי לדרוש תיקונים מהקבלן עוד לפני המסירה.
- בתוך תקופת הבדק – כדי לתעד ליקויים לפני שהאחריות פוקעת.
- לפני תביעה משפטית – כדי להוכיח את הנזק והעלות לתיקון.
💰 מי משלם על בדק הבית?
ברוב המקרים הרוכש משלם למהנדס, אך מדובר בהוצאה קטנה יחסית (בין ₪1,500–₪3,500 לדירה).
במקרים של תביעה – בית המשפט נוהג להחזיר את העלות לרוכש כחלק מהפיצוי.
🧾 איך מתנהלת תביעה על ליקויי בנייה
- פנייה ראשונית לקבלן בכתב
יש לתעד את הפגמים ולשלוח מכתב רשמי בדרישה לתיקון. - מתן הזדמנות סבירה לתיקון
הקבלן חייב לתקן בתוך זמן סביר. אם לא – ניתן לתקן על חשבון הקבלן. - מינוי מומחה
אם המחלוקת נמשכת, מגישים תביעה ומבקשים מבית המשפט למנות מומחה ניטרלי. - פסק דין ופיצוי
בית המשפט רשאי לחייב את הקבלן בתיקון מלא או בפיצוי כספי – לעיתים עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
⚠️ טעויות נפוצות של רוכשים
❌ 1. דחייה בביצוע הבדיקה
ככל שמחכים יותר – קשה יותר להוכיח שהליקויים נובעים מהבנייה ולא משימוש.
❌ 2. אי תיעוד הליקויים
חשוב לצלם, לרשום תאריכים ולשמור מסמכים. תיעוד הוא ראיה חזקה בבית המשפט.
❌ 3. ויתור על זכויות בגלל פחד מהקבלן
רבים חוששים “להסתכסך עם החברה”. בפועל – החוק בצדכם, ובתי המשפט מגבים רוכשים שפועלים בתום לב.
❌ 4. הסתפקות בתיקון חלקי או קוסמטי
אם הליקוי לא נפתר מהשורש, אל תחתמו על מסמך סגירת תיק.
🧠 טיפים מעו״ד יצחק שאובי
✅ בצעו בדק בית לפני חתימה על פרוטוקול מסירה.
✅ דרשו מהקבלן אישור בכתב על כל תיקון שבוצע.
✅ אל תחתמו על "כתב ויתור" כולל.
✅ שמרו את כל ההתכתבויות עם הקבלן והחברה.
✅ התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני מכר דירות לפני הגשת תביעה.
💬 שאלות נפוצות
❓ כמה זמן יש לי להגיש תביעה על ליקויי בנייה?
עד 7–10 שנים ממועד המסירה, בהתאם לסוג הליקוי.
❓ הקבלן מתעלם מהמכתבים שלי – מה עושים?
אפשר להגיש תביעה לבית משפט השלום או להוצאה לפועל בהתאם לגובה הנזק.
❓ האם אני חייב להזמין מומחה פרטי?
כן, מומלץ מאוד. דוח הנדסי מקצועי הוא הבסיס לכל תביעה מוצלחת.
❓ האם ניתן לתבוע גם נזק נפשי או עוגמת נפש?
כן. בתי המשפט פוסקים לעיתים פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש או טרחה ממושכת.
🧭 סיכום – אל תוותרו על הזכויות שלכם
ליקויי בנייה הם לא גזירת גורל.
החוק מעניק לרוכשים הגנה רחבה, והקבלן מחויב לתקן – גם שנים אחרי המסירה.
עו״ד יצחק שאובי מסכם:
“כל רוכש דירה צריך לדעת – האחריות על הקבלן היא לא טובה־לשנה. היא נמשכת שנים, וניתן לאכוף אותה משפטית.”
אם גיליתם ליקויים בדירה חדשה – תעדו, תפנו לקבלן, ואם הוא מתחמק – פנו לעורך דין.
כך תוכלו לוודא שהדירה שלכם תהיה לא רק חדשה – אלא גם תקינה ובטוחה באמת.
