העברת דירה במתנה – יתרונות, סיכונים ומה חשוב לבדוק לפני שחותמים

כוונות טובות, השלכות גדולות

לא מעט הורים בישראל מחליטים “להקדים ירושה” ולהעביר את הדירה במתנה לילדים עוד בחייהם.
הכוונה לרוב טובה – עזרה, ביטחון לילדים, תכנון מס.
אבל עו״ד יצחק שאובי מזהיר:

“העברת דירה במתנה היא פעולה משפטית רצינית מאוד. היא עלולה ליצור בעיות בלתי הפיכות, במיוחד כשאין ייעוץ משפטי נכון.”

במאמר זה נבחן את המשמעויות המשפטיות, המסים, היתרונות, הסיכונים – ומה חשוב לעשות לפני שמחתימים עורך דין או רושמים בטאבו.

🧾 מהי העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה היא העברת זכות במקרקעין ללא תמורה כספית.
הפעולה מתבצעת באמצעות הסכם מתנה בכתב ונרשמת בטאבו, בדיוק כמו כל עסקה רגילה.

החוק רואה בה עסקת מקרקעין לכל דבר, ולכן יש צורך בטיפול מסודר מול רשות המסים, גם אם לא עוברים כספים.

⚖️ למי אפשר להעביר דירה במתנה

העברה במתנה אפשרית לכל אדם, אך קיימות הקלות משמעותיות כאשר מדובר בבני משפחה מדרגה ראשונה:

• הורה ↔ ילד
• סבא/סבתא ↔ נכד
• בן/בת זוג
• אחים (במקרים מסוימים)

עו״ד שאובי מציין:

“החוק מיטיב עם בני משפחה, אך גם כאן יש חוקים ברורים – ומי שמתעלם מהם עלול לשלם מחיר כבד.”

💰 מיסוי על דירה במתנה

1. מס שבח – על נותן המתנה

במכירת דירה רגילה, המוכר משלם מס שבח על הרווח.
אך כאשר מדובר במתנה לבן משפחה, קיימת הנחה משמעותית או פטור ממס שבח, כל עוד הנכס הוחזק לפחות 3 שנים.

2. מס רכישה – על מקבל המתנה

מקבל הדירה (הילד, למשל) חייב במס רכישה מופחת:
רק שליש ממס הרכישה הרגיל.

3. היטל השבחה

בדרך כלל לא חל במתנה בתוך המשפחה, כל עוד אין שינוי תכנוני משמעותי.

🏠 רישום הדירה בטאבו

לאחר קבלת האישורים מרשות המסים, יש להגיש בקשה לרישום בטאבו:

• הסכם מתנה חתום
• אישור עירייה על היעדר חובות
• אישור מס רכישה ומס שבח
• תעודות זהות ואישור עורך דין

העברת הדירה מושלמת רק לאחר שהרישום עודכן בלשכת רישום המקרקעין.

⚠️ הסיכונים בהעברת דירה במתנה

1. אובדן שליטה בנכס – ברגע שהדירה נרשמת על שם הילד, ההורה מאבד את הזכויות בה לחלוטין.
   הילד יכול למכור, לשעבד, ואף להוציא את ההורה מהדירה (אם אין הסכם הגנה).
2. סכסוכים משפחתיים עתידיים – כשיש כמה ילדים, מתנה לאחד עלולה להוביל לעימותים בירושה.
3. פגיעה בזכאות להטבות ממשלתיות – למשל בהנחות בדיור ציבורי או קצבאות.
4. ביטול מתנה – במקרים חריגים בלבד, כמו כפייה, הטעיה או התנהגות מחפירה מצד מקבל המתנה.

עו״ד שאובי מזהיר:

“העברת דירה במתנה היא בלתי הפיכה כמעט. גם אם הילד ‘הבטיח’ לא למכור – המשפט רואה בו בעל הנכס לכל דבר.”

💡 איך מגנים על עצמכם

✅ ערכו הסכם מתנה מסודר עם עורך דין – לא הסכמה בעל־פה.
✅ שקלו להוסיף סעיף מגביל (כמו איסור מכירה או שעבוד במשך תקופה).
✅ ניתן לרשום זיקת מגורים לטובת נותן המתנה – כך שההורה יוכל להמשיך להתגורר בדירה גם לאחר ההעברה.
✅ מומלץ ליידע את כל בני המשפחה על ההעברה כדי למנוע מריבות עתידיות.

🧩 העברת דירה בין בני זוג

בין בני זוג החיים יחד באותו בית – העברת דירה פטורה ממס שבח וממס רכישה לחלוטין, כל עוד הם מתגוררים יחד לפחות שנה אחת.

לדוגמה:
בני זוג שנישאו, והדירה רשומה על שם אחד מהם בלבד, יכולים להעביר מחצית לשני ללא תשלום מסים.

🧮 

 

💬 שאלות נפוצות

❓ האם ניתן לבטל מתנה לאחר שנרשמה בטאבו?
רק במקרים חריגים של מרמה, אלימות או כפייה, ובאישור בית משפט.

❓ האם חייבים עורך דין להעברת דירה במתנה?
כן. מדובר בעסקת מקרקעין המחייבת ייפוי כוח נוטריוני ורישום בטאבו.

❓ האם אפשר להעביר דירה במתנה כשיש עליה משכנתא?
כן, אך יש צורך באישור הבנק הממשכן.

❓ האם דירה שהתקבלה במתנה נחשבת “דירה יחידה”?
כן – ולכן היא עלולה לשלול זכאות לפטור ממס רכישה ברכישה עתידית.

📜 

 

🧠 טיפים של עו״ד יצחק שאובי לפני העברת דירה במתנה

✅ חשבו לטווח ארוך – האם אתם עלולים להזדקק לדירה בעתיד?
✅ אל תעבירו דירה “מהלב” – רק אחרי ייעוץ משפטי ומיסויי.
✅ ודאו שההסכם כולל הגנות, במיוחד אם אתם ממשיכים להתגורר בנכס.
✅ שקלו לערוך גם צוואה מעודכנת, שתבהיר את כוונותיכם לכל הילדים.

🧭 סיכום – מתנה חכמה היא מתנה מתוכננת

העברת דירה במתנה יכולה להיות מהלך נכון, משפחתי ונבון –
אך רק כשהיא נעשית מתוך מודעות מלאה, תכנון מדויק וייעוץ משפטי מקצועי.

עו״ד יצחק שאובי מסכם:

“מתנה אמיתית היא כזו שלא הורסת יחסים ולא פוגעת בזכויות.
כשהכול נעשה בשקיפות ובאחריות – כולם מרוויחים.”

אם אתם שוקלים להעביר דירה לבני משפחה, פנו לעורך דין הבקיא במיסוי ובדיני מקרקעין.
כך תבטיחו שהמתנה תישאר מתנה – ולא תיהפך לטעון.