רוב האנשים משקיעים יותר זמן בבדיקת הרכב שהם עומדים לקנות בבדיקה במכון ובמשא ומתן על שריטה בפגוש מאשר בבדיקת הדירה שהם עומדים לרכוש. זה נשמע אבסורד אבל זו המציאות הכואבת. אתם עומדים לחתום על העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם. אתם עומדים להתחייב למשכנתא של מיליונים ולשעבד את העתיד הכלכלי שלכם לשלושים השנים הבאות ועושים זאת לפעמים על בסיס הבטחות בעל פה ומראה עיניים שטחי.
שוק הנדל"ן בישראל הוא שדה מוקשים. מצד אחד יש את החלום הישראלי לדירה משלכם ומצד שני יש בירוקרטיה סבוכה וקבלנים ממולחים ונוכלים שמחפשים טרף קל. חתימה אחת לא נכונה על חוזה מכר יכולה לעלות לכם באובדן של מאות אלפי שקלים ובשנים של דיונים בבתי משפט ואפילו באובדן הנכס עצמו.
אני רואה את זה יום יום במשרד שלי בשדרות. זוגות צעירים שמגיעים עם עיניים נוצצות ומשקיעים שמחפשים תשואה מהירה אבל לא מבינים שהם נכנסים למלכודת. התפקיד שלי הוא לא רק לערוך חוזה. התפקיד שלי הוא להיות השכפ"ץ שלכם ולמנוע מכם לעשות את הטעות שתתחרטו עליה כל החיים. המאמר הזה הוא קריאת חובה לכל מי שחושב לקנות למכור או להשכיר נכס בישראל.
המוקשים שאף מתווך לא יספר עליהם בעת קניית דירה
השלב הקריטי ביותר בכל עסקת נדל"ן הוא השלב שלפני החתימה. זהו שלב ה"דיו דיליג'נס" או בעברית בדיקת נאותות. רבים נוטים לחשוב שאם הדירה נראית טוב והמחיר מתאים אפשר לרוץ לחתום על זיכרון דברים. זו טעות פטאלית. זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין והוא כובל אתכם משפטית עוד לפני שביצעתם את הבדיקות ההכרחיות.
הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר היא בדיקת נסח טאבו. זהו תעודת הזהות של הנכס. שם כתוב מי באמת הבעלים של הדירה והאם יש עליה עיקולים או שיעבודים והאם יש הערות אזהרה לטובת צד שלישי. לא פעם נתקלתי במקרים שבהם המוכר שהציג את הדירה בכלל לא היה רשום כבעלים בטאבו או שהדירה הייתה משועבדת לחובות עתק שהקונה כמעט לקח על עצמו.
אבל נסח הטאבו הוא רק ההתחלה. מוקש נפוץ ומסוכן עוד יותר הוא נושא חריגות בנייה. אתם רואים דירת גג יפהפייה עם פרגולה וחדר נוסף על הגג אבל בדיקה פשוטה בתיק הבניין בעירייה יכולה לגלות שכל התוספות האלו נבנו ללא היתר. המשמעות היא הרסנית שכן אתם עלולים לקבל צו הריסה מהעירייה או להיתקל בסירוב של הבנק לתת משכנתא על הנכס. בדיקות מקדימות יסודיות שנעשות על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה חושפות את השלדים בארון לפני שהכסף יוצא מהכיס שלכם. אל תסמכו על המילה של המוכר ואל תסמכו על המראה החיצוני של הדירה. מה שלא כתוב וחתום ברשויות לא קיים.
השותף השקט שלא הוזמן לעסקה מלכודת המס שיכולה למחוק את הרווח
ישנו צד נוסף בעסקה שלרוב האנשים נוח לשכוח עד שהם מקבלים את הדרישה לתשלום והוא רשויות המס והוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תארו לעצמכם מצב שבו מכרתם דירה ברווח נאה ותכננתם להשתמש בכסף לשדרוג הדירה הבאה אבל רגע לפני העברת הזכויות אתם מגלים שיש לכם חוב של מאות אלפי שקלים בגין היטל השבחה. זה קורה כאשר העירייה מאשרת תוכנית בנייה חדשה באזור שמעלה את ערך הנכס גם אם לא בניתם כלום בפועל.
בלי בדיקה מקדימה של חבות המס אתם עלולים למצוא את עצמכם עם בור תקציבי עצום שיפיל את כל העסקה. תכנון מס נכון הוא קריטי לא פחות מבדיקת הדירה עצמה. החוק מאפשר במקרים מסוימים לקבל פטור ממס שבח או להפחית משמעותית את היטל ההשבחה אבל לשם כך צריך ידע מקצועי וניסיון מול הרשויות. כשאתם באים אליי למשרד אנחנו לא בודקים רק את הקירות והטאבו אלא פותחים את המחשבון ובודקים בדיוק כמה נשאר לכם בכיס בסוף היום כדי שלא יהיו הפתעות לא נעימות בדרך לבנק.
קבלנים ואיחורים התירוץ של המלחמה לא תמיד תופס
ענף הבנייה בישראל נמצא בטלטלה והמלחמה בדרום ובצפון רק החריפה את המצב. רוכשי דירות רבים מוצאים את עצמם במצב בלתי אפשרי שבו הם משלמים משכנתא וגם שכר דירה כי הקבלן לא מוסר את המפתח בזמן. הקבלנים מצידם ממהרים לשלוף את תירוץ "כוח עליון" וטוענים שבגלל המלחמה והמחסור בפועלים הם פטורים מתשלום פיצוי.
חשוב שתדעו שזה לא תמיד נכון. חוק המכר דירות הוא חוק קוגנטי שנועד להגן על הרוכש הקטן מול הקבלן הגדול. החוק קובע מנגנון פיצוי ברור במקרה של איחור במסירה שעולה על שישים יום. הפיצוי עומד על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כפול מאה וחמישים אחוזים לשמונת החודשים הראשונים. זהו סכום משמעותי מאוד שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
נכון המלחמה יצרה עיכובים אובייקטיביים אבל היא לא מעניקה לקבלן פטור גורף מאחריות. בתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו. האם הקבלן עשה מאמץ למצוא עובדים חלופיים והאם האיחור באמת נגרם בגלל המלחמה או שהפרויקט היה תקוע עוד הרבה לפני השביעי באוקטובר. אסור לכם לוותר על הזכויות שלכם. אם הקבלן מאחר במסירה דרושו את הפיצוי המגיע לכם. במקרים רבים מכתב התראה מעורך דין שמבהיר לקבלן שאתם מכירים את החוק ומתכוונים לתבוע את הפיצוי המוסכם יכול לגרום לו לשנות גישה ולזרז את המסירה או לשלם את הפיצוי ללא צורך בהליך משפטי ארוך.
הסיוט של בעלי הדירות איך מפנים דייר שלא משלם
כל מי שמשקיע בנדל"ן מכיר את הפחד הזה מהרגע שבו הדייר מפסיק לשלם שכר דירה ומסרב להתפנות. ישנו מיתוס עממי שגורס שאסור לפנות דיירים בחורף או בזמן מלחמה או שיש לדייר זכויות שמגנות עליו מפני פינוי. אני כאן כדי לנפץ את המיתוס הזה בצורה חד משמעית. שוכר שלא משלם הוא מפר חוזה ואין שום חוק שמתיר לו לגור בחינם בנכס שלכם רק בגלל שיורד גשם בחוץ או בגלל המצב הביטחוני.
בעבר הליך פינוי דייר היה סיוט שנמשך שנים אבל החוק השתנה לטובת בעלי הנכסים. היום קיים הליך שנקרא תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז. מטרת ההליך הזה היא אחת ויחידה והיא להחזיר את המפתח לבעל הדירה כמה שיותר מהר. בית המשפט מחויב לקיים דיון בתביעה בתוך שלושים יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה ולרוב פסק הדין ניתן כבר בדיון עצמו או זמן קצר לאחריו.
הטעות הגדולה ביותר של בעלי דירות היא ההמתנה. הם מנסים לדבר אל ליבו של הדייר ומקבלים צ'קים שחוזרים ומאמינים להבטחות שווא. בזמן הזה החוב תופח והנזק הכלכלי גדל. ברגע שדייר לא משלם וחזר בו מהתחייבויותיו יש לפעול מיד ובהחלטיות. מכתב התראה חריף מעורך דין ואחריו הגשת תביעה מיידית לפינוי. אל תנסו להחליף מנעולים או לפנות את הדייר בכוח שכן פעולות כאלו הן עבירה פלילית ויכולות לסבך אתכם. הדרך הנכונה היא הדרך המשפטית והיא מהירה ויעילה הרבה יותר ממה שאתם חושבים.
למה אתם חייבים עורך דין שמכיר את השטח
עסקאות נדל"ן בשדרות ובעוטף הן לא כמו עסקאות נדל"ן בתל אביב. יש כאן מורכבויות ייחודיות שקשורות למיגון ולהיתרי בנייה ולתוכניות מתאר שמשתנות בעקבות המצב הביטחוני. עורך דין שמגיע מבחוץ לא תמיד מכיר את הניואנסים האלו ולא תמיד יודע לבדוק את הדברים הנכונים בעירייה או בוועדה לתכנון ובנייה המקומית.
אני חי כאן והמשרד שלי נמצא ברחוב הבנים 16 בשדרות. אני מכיר את הקבלנים הפועלים באזור ואני מכיר את השכונות ואני מכיר את הבעיות הספציפיות שיכולות לצוץ בכל פרויקט. כשאתם שוכרים את שירותיי אתם מקבלים לא רק ידע משפטי נרחב בחוק המקרקעין ובמיסוי מקרקעין אלא גם הבנה עמוקה של השטח.
המטרה שלי היא לתת לכם שקט נפשי. אני אבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדימות ואני אנסח עבורכם חוזה מכר שמגן על האינטרסים שלכם בברזל ואני אעמוד לצידכם מול הקבלן או מול הדייר הסורר. אל תשאירו את הכסף שלכם ליד המקרה.
שאלות ותשובות נפוצות בתחום הנדל"ן
שאלה נפוצה שאני נשאל היא האם חובה לקחת עורך דין בקניית דירה מקבלן הרי לקבלן יש עורך דין משלו. התשובה היא חד משמעית כן. עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את הקבלן ואת האינטרסים שלו. הוא לא דואג לכם והוא לא יספר לכם אם יש בעיות משפטיות בקרקע. אתם חייבים עורך דין מטעמכם שייצג אתכם בלבד וידאג לתקן את הסעיפים הדרקוניים בחוזה האחיד של הקבלן.
שאלה נוספת נוגעת למיסוי. כמה מס רכישה אצטרך לשלם. גובה המס משתנה בהתאם לשאלה האם זו דירה ראשונה שלכם או דירה להשקעה וכן בהתאם למחיר הדירה. ישנן מדרגות מס שמתעדכנות מדי שנה וחשוב מאוד לעשות תכנון מס נכון לפני העסקה כדי לחסוך עשרות אלפי שקלים.
רבים שואלים כמה זמן לוקח לפנות דייר בהליך המזורז. בדרך כלל מדובר בהליך שמסתיים בתוך חודשים ספורים בין 60 ל 90 יום בממוצע מרגע הגשת התביעה ועד לקבלת פסק הדין. זהו זמן קצר משמעותית מהליך אזרחי רגיל שיכול להימשך שנים.
האם זיכרון דברים מחייב גם אם לא חתמנו על חוזה סופי. כן בהחלט. בית המשפט רואה בזיכרון דברים חוזה מחייב אם הוא מכיל את הפרטים המהותיים של העסקה כמו מחיר וזהות הצדדים ותיאור הנכס. לכן ההמלצה הגורפת היא לא לחתום על שום מסמך לפני שעורך הדין שלכם אישר אותו.
חשוב לי לומר לכם שאל תתפתו לעסקאות שנראות טוב מכדי להיות אמיתיות ואל תחסכו בייעוץ משפטי בעסקה של מיליונים. המשרד שלי פתוח בפניכם לכל שאלה ולהתייעצות. בואו נדאג שהבית שלכם יהיה באמת המבצר שלכם גם מבחינה משפטית.
הבית שלכם שווה יותר משיחת טלפון אחת
בסופו של דבר עסקת נדל"ן היא לא עוד נייר שנחתם והיא העתיד של המשפחה שלכם והביטחון של הילדים שלכם. אל תהמרו על העתיד הזה ואל תחתמו על שום מסמך לפני שעין מקצועית עברה עליו ובדקה כל פסיק וכל סעיף קטן.
אני מחכה לכם במשרד שלי ברחוב הבנים 16 בשדרות עם קפה חם ועם הניסיון שיעניק לכם שקט נפשי מלא. בואו נהפוך את העסקה המורכבת הזו לחוויה בטוחה ומוצלחת.
התקשרו אלי עוד היום לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית כי ההגנה המשפטית הטובה ביותר מתחילה עוד לפני לחיצת היד הראשונה.
