כשהדירה החדשה מתחילה להיסדק
אין דבר מרגש יותר מקבלת מפתחות לדירה חדשה.
אבל לעיתים, מאחורי הקירות הצבועים מסתתרים ליקויי בנייה חמורים – רטיבות, סדקים, אריחים מתקלפים, דלתות עקומות או בידוד לקוי.
ומהר מאוד, חלום הדירה החדשה הופך לסיוט מתמשך.
עו״ד יצחק שאובי מסביר:
“הבעיה הגדולה בליקויי בנייה היא שרוב האנשים לא יודעים מה מגיע להם ומה חובת הקבלן באמת.
קבלנים סומכים על חוסר הידע של הרוכשים – וזה בדיוק המקום שבו עורך הדין משנה את כללי המשחק.”
במאמר זה נבחן מהם ליקויי בנייה לפי החוק, כיצד מזהים ומתעדים אותם, מה האחריות של הקבלן, ואיך ניתן לדרוש פיצוי מלא – כולל דוגמאות אמיתיות מהשטח.
🧱 מה נחשב ליקוי בנייה
לפי חוק המכר (דירות), תשכ״ט–1969, ליקוי בנייה הוא כל סטייה מהמפרט, מהתקן או מאיכות סבירה של בנייה.
הליקויים מחולקים לשתי קבוצות עיקריות:
- ליקויים נראים לעין – כמו רטיבות, סדקים, צבע מתקלף, דלתות שאינן נסגרות, מרצפות עקומות.
- ליקויים סמויים – בעיות תשתית, איטום, חשמל, ביוב, בידוד וכדומה.
עו״ד שאובי מדגיש:
“גם אם עברו חודשים ממועד המסירה – אם הליקוי נובע מבנייה לקויה, הקבלן עדיין אחראי.”
🏗️ תקופות האחריות – "שנת הבדק" ו"שנות האחריות"
- שנת הבדק
שנה אחת ממועד קבלת הדירה.
במהלך שנה זו – כל ליקוי שיתגלה נחשב באחריות הקבלן אוטומטית.
אין צורך להוכיח אשמה.
- שנות האחריות
לאחר שנת הבדק קיימת תקופה נוספת (עד 7 שנים) שבה ניתן לדרוש תיקון או פיצוי – אך הרוכש צריך להוכיח שהליקוי נובע מתכנון או ביצוע לקוי.
| סוג הליקוי | תקופת אחריות (שנים) |
|---|---|
| ליקויי שלד וביסוס | 7 |
| רטיבות או איטום | 4 |
| תקלות בריצוף או חיפוי | 3 |
| נזקים בצבע או טיח | 2 |
| מערכות מים, חשמל וגז | 3 |
🧾 איך מתעדים ליקויי בנייה
תיעוד נכון הוא הבסיס לתביעה מוצלחת.
- בצעו בדק בית מקצועי – באמצעות מהנדס או שמאי בניין מוסמך.
- צלמו כל ליקוי – בתמונות ברורות, עם תאריך.
- שמרו התכתבויות עם הקבלן – הודעות, מיילים, מכתבים.
- דרשו תיקון בכתב – אל תסתפקו בשיחות טלפון.
עו״ד שאובי ממליץ:
“שלחו הודעה מסודרת תוך 30 יום ממועד הגילוי.
החוק דורש ‘הודעה במועד סביר’, והוכחה כתובה היא קריטית.”
⚖️ איך מגישים תביעה נגד קבלן
שלב 1 – מכתב התראה רשמי
נשלח ע"י עורך דין, כולל פירוט הליקויים, דרישה לתיקון או פיצוי, ולוחות זמנים.
שלב 2 – חוות דעת הנדסית
נדרשת לצורך הוכחת הליקויים והערכת עלויות התיקון.
שלב 3 – הגשת תביעה לבית המשפט
- תביעה עד ₪50,000 → לבית משפט לתביעות קטנות (ללא עו"ד).
- תביעה גבוהה יותר → לבית משפט השלום בליווי עו"ד.
שלב 4 – מינוי מומחה מטעם בית המשפט
המומחה בודק את הדירה, מגיש דו"ח, והשופט קובע את הפיצוי.
💰 אילו פיצויים ניתן לדרוש
- עלות תיקון הליקויים בפועל.
- ירידת ערך הדירה (במקרה של ליקויים קבועים).
- עוגמת נפש (בין ₪5,000 ל־₪30,000 לרוב).
- הוצאות מהנדס, עו״ד, דיור חלופי ותיקונים זמניים.
⚠️ טעויות נפוצות של רוכשים
- הסתמכות על הקבלן בלבד.
הוא אינו גורם ניטרלי – תמיד דרשו בדיקה חיצונית. - דחיית טיפול בליקויים קטנים.
רטיבות קלה היום עלולה להפוך לנזק מבני מחר. - אי תיעוד בכתב.
ללא הוכחה כתובה – קשה להוכיח שהליקוי דווח בזמן. - ויתור על זכויות מתוך לחץ.
הקבלן מציע “תיקון חלקי” – אל תחתמו לפני ייעוץ משפטי.
🧠 טיפים מעו״ד יצחק שאובי
✅ בצעו בדק בית מיד עם קבלת המפתח – אל תחכו לבעיות.
✅ דרשו דו"ח מפורט מהמהנדס עם תמונות וחתימה.
✅ שלחו מכתב רשמי עם רשימת הליקויים בתוך שנה ממסירה.
✅ אל תתפתו לתיקונים “על המקום” – דרשו תיקון מקצועי ומתועד.
✅ אם הקבלן מתחמק – פנו לעורך דין המתמחה במקרקעין לפני שפג תוקף האחריות.
💬 שאלות נפוצות
❓ מה ההבדל בין ליקוי בנייה לבין תחזוקה רגילה?
אם מדובר בבלאי טבעי או חוסר ניקיון – זו אחריות הדייר.
אם מדובר בפגם תכנוני או ביצוע לקוי – זו אחריות הקבלן.
❓ האם ניתן לתבוע גם אחרי 7 שנים?
במקרים חריגים בלבד – אם הוכח שהקבלן הסתיר ביודעין את הליקויים.
❓ האם חובה להזמין מהנדס לפני תביעה?
כן. בית המשפט לא יפסוק פיצוי ללא חוות דעת הנדסית מקצועית.
❓ האם אפשר לתבוע גם על עוגמת נפש?
בהחלט – בתי המשפט מכירים בכך. סכומים נעים בין 5,000 ל־30,000 ₪.
🧭 סיכום – לא לוותר על הזכויות שלכם
ליקויי בנייה הם לא “חלק מהדירה החדשה”.
הם כשל משפטי שהקבלן חייב לתקן או לפצות עליו.
החוק מעניק לרוכשים הגנה רחבה – אך רק מי שפועל נכון בזמן, מתעד ומגיש תביעה מקצועית – באמת מקבל צדק.
עו״ד יצחק שאובי מסכם:
“הקבלן בנה, אבל אתם הבעלים.
אל תתנו לאיש לזלזל בזכויות שלכם – הן כתובות בחוק, וצריך לדעת להשתמש בהן.”
אם גיליתם ליקויי בנייה – אל תחכו.
בדקו, תעדו, ופנו לעורך דין המתמחה בתביעות קבלנים וליקויי בנייה.
כך תוכלו להפוך את הליקוי – לפיצוי.
